Cos'è l'usufrutto ? L’usufrutto è un diritto che consiste nel poter godere di un bene, e dei relativi redditi, di proprietà altrui. Ma con una limitazione, importante e fondamentale: il divieto di alterare la destinazione economica della cosa stessa. Ad esempio, se l'usufrutto ha per oggetto un'area, l'usufruttuario non può costruirvi, oppure trasformare un frutteto in orto, o un giardino in parcheggio. Al proprietario del bene resta solo la nuda proprietà. Cioè la proprietà spogliata del potere di trarre LIMITI MASSIMI DI DURATA Una caratteristica essenziale dell'usufrutto è la durata. L'usufrutto deve essere costituito per un tempo determinato, nel caso non venga pattuito nulla a riguardo, la durata non può eccedere la vita dell’usufruttuario. La morte dell'usufruttuario pone fine all'usufrutto, anche se non è stata raggiunta l'eventuale datata di scadenza prevista. Se il diritto di usufrutto spetta a più persone e una di queste muore, il diritto si concentra in capo ai superstiti. Se usufruttuaria è una persona giuridica, il limite massimo di durata è invece di 30 anni. DIRITTI DELL’USUFRUTTUARIO L’usufruttuario: può disporre del suo diritto, può cioè cederlo, dare in locazione il bene, e concedere ipoteca su di esso; ha il diritto di avere il possesso del bene in usufrutto; ha il diritto di conseguire i frutti (naturali e civili). OBBLIGHI DELL’USUFRUTTUARIO L’usufruttuario: deve restituire il bene al termine del suo diritto (alla scadenza o alla morte); deve usare il bene con la diligenza del buon padre di famiglia; deve fare l’inventario, salvo dispensa; deve prestare garanzia, salvo dispensa; deve affrontare le spese ordinarie per l’amministrazione, manutenzione e custodia del bene. Pagare le imposte e canoni, rendite fondiarie e altri pesi che gravano sul reddito. L'art. 1004 del codice civile dispone che sono a carico dell'usufruttuario le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa. Esempi di riparazioni ordinarie sono: il ripristino dell’intonaco la verniciatura di porte e finestre la tinteggiatura delle pareti la sostituzione di singole tegole o di singoli gradini la sostituzione di singole porte o finestre il ripristino delle coperture impermeabili dei terrazzi. RIPARAZIONI STRAORDINARIE Le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario. L’art. 1005 del codice civile ne fa un elenco che tuttavia, secondo unanime interpretazione giurisprudenziale, non è tassativo: «riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno e di cinta». Ma oltre ai casi menzionati, si può dire che rientrano nel concetto di riparazioni straordinarie quelle che non sono prevedibili come effetto normale, a breve o a medio termine, dell’uso e del godimento della cosa, e consistono nella sostituzione o nel ripristino di parti essenziali della struttura della cosa, il cui costo risulta sproporzionato rispetto al reddito normale prodotto dalla cosa medesima. Tuttavia non bisogna dimenticare che qualora le riparazioni straordinarie siano rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione, esse sono a carico dell’usufruttuario. OBBLIGAZIONI VERSO IL CONDOMINIO L'usufruttuario e il nudo proprietario rispondono in solido delle obbligazioni verso il condominio. Ad esempio il pagamento delle spese condominiali. Questo vuol dire che l'amministratore può rivolgersi indifferentemente all'usufruttuario o al nudo proprietario per il pagamento delle spese condominiali. MIGLIORAMENTI <<L'usufruttuario ha diritto a un'indennità per i miglioramenti che sussistono al momento della restituzione della cosa. L'indennità si deve corrispondere nella minor somma tra l'importo della spesa e l'aumento di valore conseguito dalla cosa per effetto dei miglioramenti...>> (art. 985 C.C.) DIRITTO DI VOTO IN ASSEMBLEA CONDOMINIALE Per quanto riguarda la partecipazione a deliberazioni concernenti le riparazioni relative ad un edificio in condominio, il relativo diritto di voto spetta: all’usufruttuario nel caso di riparazioni attinenti all’ordinaria manutenzione al nudo proprietario nel caso di opere di innovazione, ricostruzione o straordinaria manutenzione (art. 67 disp.att.c.c.)(Cass. 90/10611).