Mutui ipotecari stipulati per l'acquisto dell'abitazione principale
 

Come detto, per i mutui ipotecari stipulati a partire dal 1993, agli acquirenti di immobili da adibire ad abitazione principale spetta la detrazione d'imposta dell'Irpef nella misura del 19 % sugli interessi passivi ed oneri accessori a condizione che:
l'immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto (termine elevato da sei mesi ad un anno dall'1/1/2001).
La condizione di dimora abituale deve sussistere nel periodo d'imposta per il quale si chiedono le detrazioni, con eccezione delle variazioni di domicilio dipendenti da trasferimenti per motivi di lavoro. Ciò vuol dire che se un lavoratore è costretto da motivi di lavoro a trasferirsi in altro luogo, la casa in cui abitava non perde la qualifica di abitazione principale.
Parimenti, non si tiene conto delle variazioni di domicilio dipendenti da ricoveri permanenti in case di riposo o in centri di assistenza sanitaria. In questo caso si richiede che l'abitazione non sia locata. L'abitazione abituale generalmente coincide con la residenza anagrafica.
Tuttavia, è ammessa l'autocertificazione di una dimora abituale diversa dalla residenza anagrafica. Il requisito della dimora abituale non è richiesto al personale delle Forze armate e delle Forze di Polizia ad ordinamento sia militare sia civile.
Per loro è sufficiente che l'acquisto o la costruzione riguardi un immobile costituente unica abitazione;
l'acquisto dell'immobile avvenga entro un anno (termine elevato da sei mesi ad un anno dall'1/1/2001) antecedente o successivo alla stipulazione del contratto di mutuo ipotecario.
Ciò significa che si può prima acquistare ed entro un anno stipulare il contratto di mutuo, oppure prima stipulare il contratto di mutuo ed entro un anno stipulare il contratto di acquisto. L'importo annuo complessivo di spesa su cui calcolare le detrazioni è di 3.615,20 euro (ad esempio: marito e moglie contestatari in parti uguali del mutuo che grava sull'abitazione principale acquistata in comproprietà possono indicare al massimo un importo di 1.807,60 euro ciascuno).
In caso di acquisto di un'abitazione locata, la detrazione spetta a condizione che entro tre mesi dall'acquisto sia stato notificato al locatario l'atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e che entro un anno dal rilascio l'unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale.
Nel caso che l'immobile acquistato sia oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia, comprovata dalla relativa concessione edilizia o atto equivalente, la detrazione spetta a decorrere dalla data in cui l'unità immobiliare è adibita a dimora abituale, in ogni caso, entro due anni dall'acquisto.
E' necessario, inoltre, che:
il finanziamento dell'acquisto derivi da un contratto di mutuo ipotecario.
Quindi, non sono ammessi finanziamenti quali: cambiali, apertura di credito in conto corrente, anche se garantiti da ipoteca, cessione di stipendio ed altri. Il contratto di mutuo deve essere espressamente finalizzato all'acquisto dell'abitazione principale ed alle sue pertinenze. Non dà diritto alle detrazioni il mutuo ipotecario contratto autonomamente per l'acquisto di sole pertinenze;
il mutuo sia garantito da un'ipoteca immobiliare.
Non è richiesto che l'immobile ipotecato sia lo stesso da acquistare, potendo ben essere altro immobile appartenente anche ad un soggetto diverso dall'acquirente;
il soggetto che eroga il mutuo sia residente in Italia o in un paese aderente all'Unione Europea o altrimenti abbia una stabile organizzazione in Italia.
Nel caso in cui l'originario contratto venga estinto e ne venga stipulato uno nuovo, è necessario che l'importo del contratto rinegoziato non sia superiore alla residua quota di capitale da rimborsare, maggiorata delle spese e degli oneri correlati. Ovviamente, in tale caso, è necessario che le parti contraenti e l'immobile concesso in garanzia siano rimasti invariati.


QUANDO SI STIPULA UN MUTUO PER COSTRUZIONE E/O RISTRUTTURAZIONE

I contribuenti che intraprendono la ristrutturazione e/o la costruzione della loro casa di abitazione principale possono detrarre dall'Irpef gli interessi passivi pagati sui mutui ipotecari.
Per costruzione e ristrutturazione di unità immobiliare si intendono tutti gli interventi realizzati in conformità al provvedimento comunale che autorizzi una nuova costruzione, compresi gli interventi di ristrutturazione edilizia.
In particolare, sono detraibili nella misura del 19% gli interessi passivi e relativi oneri accessori (nonché le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione), pagati in dipendenza dei contratti di mutuo stipulati con soggetti residenti nel territorio dello Stato o di uno Stato membro dell'Unione europea ovvero con stabili organizzazioni nel territorio dello Stato di soggetti non residenti. L'importo per il quale spetta la detrazione non può superare 2.582,28 euro complessivi per ciascun anno d'imposta.
La detrazione spetta anche per la costruzione di un fabbricato rurale da adibire ad abitazione principale del coltivatore diretto.
Per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente e/o i suoi familiari dimorano abitualmente.
A tal fine rilevano le risultanze dei registri anagrafici o l'autocertificazione, con la quale il contribuente può attestare anche che dimora abitualmente in luogo diverso da quello indicato nei registri anagrafici.
Per usufruire della detrazione in questione è necessario che vengano rispettate le seguenti condizioni:
- il mutuo deve essere stipulato non oltre sei mesi, antecedenti o successivi, dalla data di inizio dei lavori di costruzione;
- l'immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro sei mesi dal termine dei lavori di costruzione;
- il contratto di mutuo deve essere stipulato dal soggetto che avrà il possesso dell'unità immobiliare a titolo di proprietà o di altro diritto reale.
La detrazione è limitata all'ammontare degli interessi passivi riguardante l'importo del mutuo effettivamente utilizzato in ciascun anno per la costruzione dell'immobile.
La detrazione è cumulabile con quella prevista per gli interessi passivi relativi ai mutui ipotecari contratti per l'acquisto dell'abitazione principale soltanto per tutto il periodo di durata dei lavori di costruzione dell'unità immobiliare, nonché per il periodo di sei mesi successivi al termine dei lavori stessi.


QUANDO SI STIPULA UN MUTUO PER ACQUISTO PRIMA CASA

BENEFICIARI
La detrazione dall'Irpef spetta agli acquirenti, anche della sola nuda proprietà, che siano contestualmente contraenti del mutuo ipotecario. Alla presenza di più intestatari del mutuo, il diritto alla detrazione spetta a ciascuno in proporzione alla propria quota.
Dal 2001, in caso di mutuo ipotecario stipulato a partire dal 1993 e intestato ad entrambi i coniugi, il coniuge che ha l'altro fiscalmente a carico può fruire della detrazione per entrambe le quote degli interessi passivi, sempre che il coniuge a carico sia comproprietario dell'abitazione.
In caso di morte dell'acquirente/mutuatario, o di compravendita, il diritto alla detrazione si trasmette all'erede o legatario, oppure all'acquirente che si sia accollato il mutuo.
In questi casi per data di stipulazione del contratto di mutuo deve intendersi quella in cui è stato stipulato il contratto di accollo, se questo è avvenuto in data successiva al 1° gennaio 1993.
Pertanto le detrazioni spettano all'accollante se ricorrono nei suoi confronti le condizioni previste dalla legge a quella data.

SPESE AMMESSE ALLA DETRAZIONE
La detrazione d'imposta spetta nell'anno in cui le spese sono state effettivamente pagate, indipendentemente dalla data di scadenza, sia per gli interessi passivi, con esclusione di quelli coperti da contributi erogati da enti pubblici, che per le seguenti spese:
- oneri accessori quali l'onorario del notaio per la stipulazione del contratto di mutuo ipotecario (con esclusione di quello relativo al contratto di acquisto dell'immobile), spese di perizia, spese di istruttoria, imposta per l'iscrizione o la cancellazione di ipoteca,imposta sostitutiva sul capitale prestato, provvigione per scarto rateizzato nei mutui in contanti, penalità per anticipata estinzione del mutuo;
- quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione;
- perdite su cambio, per i mutui contratti in valuta estera.
 

STIPULA PER L'ACQUISTO

La normativa vigente in materia di detrazioni fiscali per interessi passivi ed oneri accessori derivanti da contratti di mutuo ipotecario è piuttosto articolata in quanto, nel corso degli anni, ha subito diverse modifiche con la conseguenza che le detrazioni fiscali spettano secondo limiti e modalità che variano in relazione al tipo di fabbricato (abitazione principale, abitazione secondaria, altri fabbricati non abitativi) e all'anno in cui è stato stipulato il contratto di mutuo.

Per i mutui stipulati dal 1993, le detrazioni sono concesse solo in relazione all'acquisto dell'abitazione principale.
L'importo massimo complessivo di spesa su cui applicare la detrazione è di 3.615,20 euro. Pertanto la detrazione non può essere superiore a 686,89 euro, pari al 19% di 3.615,20 euro. Il tetto massimo di spesa detraibile deve essere riferito complessivamente a tutti gli intestatari, ed eventualmente a più contratti di mutuo stipulati per l'acquisto.

Per i mutui stipulati negli anni 1991 e 1992, le detrazioni spettano per l'acquisto di propria abitazione anche diversa da quella principale. L'importo massimo di spesa su cui applicare la detrazione è per ciascun intestatario del mutuo di 3.615,20 euro se si tratta di abitazione principale, e di 2.065,83 euro se si tratta di altra propria abitazione. In quest'ultimo caso, la detrazione non spetta se il tetto massimo di spesa è stato raggiunto dai costi relativi ad altro mutuo ipotecario per l'acquisto dell'abitazione principale. Se questi sono stati inferiori al limite predetto, la detrazione si applica sulla differenza.

Per i mutui stipulati prima del 1991, le detrazioni spettano anche per l'acquisto di immobile non abitativo con un limite di spesa di 2.065,83 euro per ciascun intestatario del mutuo casa.



Le agevolazioni prima casa in casi particolari
 

Acquisto di due appartamenti contigui allo scopo di riunirli in un'unica abitazione
Le agevolazioni prima casa spettano limitatamente ad uno solo degli appartamenti, anche se gli stessi vengono acquistati contemporaneamente e con un unico atto. Nel momento dell'acquisto si configurano infatti come due unità abitative separate e corrispondenti a diverse unità catastali.

Acquisto di immobile in corso di costruzione o di ristrutturazione
Le agevolazioni prima casa si applicano anche all'acquisto di fabbricati in corso di costruzione o allo stato rustico, nonché a quelli in corso di ristrutturazione.

Acquisto effettuato da coniugi in comunione legale
In caso di acquisto di un appartamento da parte di coniugi in regime di comunione legale, qualora solo uno avesse i requisiti soggettivi per usufruire
Delle agevolazioni prima casa (mentre l'altro coniuge, ad esempio, è titolare della proprietà di una abitazione acquistata prima del matrimonio, nel comune dove si trova la nuova da acquistare), il beneficio fiscale spetta al 50% e cioè solo per la quota del coniuge in possesso dei requisiti richiesti.

Il contratto preliminare
I requisiti prescritti per usufruire delle agevolazioni prima casa devono essere presenti al momento del passaggio della proprietà dell'abitazione, e quindi dell'atto definitivo.
Non è però infrequente la stipula di un cosiddetto contratto preliminare: anche in questa sede è possibile chiedere l'applicazione del regime agevolato con la "promessa" di essere in possesso dei requisiti richiesti al momento della stipula dell'atto definitivo.
Il contratto preliminare è soggetto all'imposta di registro in misura fissa (129,11 euro).
Qualora in sede di contratto preliminare siano versati degli acconti sul prezzo pattuito:
- se il venditore è un privato, gli acconti saranno in ogni caso assoggettati all'imposta di registro del 3%;
- se il venditore è soggetto Iva, sugli acconti si applicherà l'aliquota ridotta del 4%.

La permuta
Un modo per ottenere il trasferimento della proprietà di un immobile è la permuta, e cioè il reciproco trasferimento di cose o altri diritti. Anche in questo caso, qualora ne sussistano i requisiti, trovano applicazione le
agevolazioni "prima casa".