Cosa cambia per proprietari e inquilini con l'entrata in vigore della nuova normativa che disciplinerà l'affitto e il rilascio di immobili adibiti ad uso abitativo? Quali norme regoleranno i contratti ad 'equo canone' o in 'deroga' stipulati prima del varo della nuova legge? Quali nuove contratti sono previste e, soprattutto, quali regole dovranno essere osservate da proprietario e inquilino? In quali casi, il proprietario potrà riottenere la disponibilità dell'immobile affittato e quali procedure dovrà eseguire per effettuare lo sfratto? A questi e ad altri interrogativi cercheremo di rispondere attraverso una guida pratica sulle nuove disposizioni legislative in materia di locazioni 'abitative'. Quali regole devono essere osservate per i rapporti i contratti 'in deroga' o a 'equo canone' in corso alla data del 30 dicembre 1998? A questi contratti di affitto e per la loro intera durata continuano ad applicarsi 'ad ogni effetto' le disposizioni normative in materia di affitti in vigore prima di tale data. Quindi, per fare un esempio concreto, continua ad applicarsi l'attuale sistema di indicizzazione annuale degli affitti? Certamente. L'affitto potrà essere aggiornato annualmente in misura pari al 75 per cento della variazione accertata dall'Istat, dell'indice dei prezzi al consumo per la famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente. Da quanto decorrerà l'aumento del canone di affitto? L'aggiornamento dell'affitto decorrerà dal mese successivo a quello in cui l'inquilino ne fa richiesta all'inquilino con lettera raccomandata. Ai contratti a 'equo canone' o in 'deroga' continua ad applicarsi l'articolo 3 della legge numero 392 del 1978 anche se è stato abrogato? Risposta affermativa. Proprietari e inquilini potranno evitare la rinnovazione del contratto di affitto inviando 'almeno' sei mesi prima della scadenza una lettera raccomandata all'altra parte. Per rispettare i sei mesi antecedenti la scadenza contrattuale e per ritenere valida la disdetta inviata dal proprietario, deve essere presa in considerazione la data di invio della raccomandata? No: la Corte di Cassazione, con sentenza numero 5164 del 1991 ha stabilito che la lettera raccomandata di disdetta del contratto di affitto, quale atto unilaterale, si reputa conosciuta nel momento in cui giunge all'indirizzo del destinatario. Quali sono i contratti previsti dalla nuova normativa? Potranno essere stipulati tre tipi che, per praticità, possiamo definire 'liberi', 'concordati' e 'codicistici'. Perché il primo viene definito 'libero'? Per il semplice fatto che proprietari e inquilini potranno liberamente concordare l'entità dell'affitto. Qual è la durata di questi rapporti di locazione? I contratti 'liberi' dovranno avere una durata minima di 4 anni. Alla seconda scadenza contrattuale, ciascuna delle parti può rinnovarli a 'nuove condizioni' o per la 'rinuncia' al rinnovo del contratto, comunicando all'altra parte (almeno 6 mesi prima della scadenza) la propria intenzione con lettera raccomandata. Entro quale termine deve rispondere l'altra parte? Entro 60 giorni dalla ricezione della raccomandata. Quali sono le conseguenze del mancato invio della 'comunicazione' per sollecitare il rinnovo del contratto? Il mancato inoltro di questa 'comunicazione' comporterà la rinnovazione tacita del contratto alle 'medesime' condizioni. Tutte le norme della legge dell'equo canone sono state abolite? No. Ai contratti 'liberi' potranno essere applicate le disposizioni relative, fra l'altro, alla disciplina della sublocazione, al recesso dell'inquilino, al pagamento delle spese condominiali, alla partecipazione dell'inquilino all'assemblea condominiale e al deposito cauzionale. Per questi rapporti d'affitto potrà essere applicata l'indicizzazione totale? Certamente. Sarà sufficiente che le parti includano nel contratto un'apposita clausola che indichi la percentuale di aggiornamento applicabile e che potrà arrivare fino al 100 per cento del dato comunicato dall'Istat. Quali sono le regole che disciplineranno i contratti 'concordati'? Innanzitutto non potranno avere una durata inferiore a tre anni. Alla prima scadenza contrattuale, qualora le parti non trovino l'accordo sul rinnovo dello stesso, il contratto è prorogato di diritto per due anni. E alla scadenza del periodo di proroga biennale? In quel momento, ciascuna delle parti ha diritto a chiedere il rinnovo a 'nuove' condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. Il mancato invio di questa 'comunicazione', provocherà il rinnovo tacito del contratto alle 'medesime' condizioni. Quale affitto potrà essere concordato dalle parti? La risposta a questo interrogativo verrà fornita al termine di un particolare iter che dovrebbe concludersi nella seconda metà del '99 con la firma di accordi a livello comunale fra associazioni dei proprietari e inquilini che definiranno contratti-tipo. Quali agevolazioni sono previste a favore degli inquilini che stipuleranno contratti 'concordati'? Per i contratti 'concordati' stipulati o rinnovati nei cosidetti comuni all'alta tensione abitativa' il reddito derivante dalla locazione di immobili urbani verrà ulteriormente ridotto del 30 per cento. In concreto, quale sarà la riduzione 'totale' a favore degli affittuari ai fini dell'applicazione delle imposte sui redditi? All'attuale 15 per cento concesso agli inquilini a fronte delle spese di manutenzione dell'immobile locato, andrà ad aggiungersi l'ulteriore diminuzione del 25,5 per cento (cioé il 30 per cento del rimanente 85 per cento). In totale, lo 'sconto' fiscale si attesterà a quota 40.5 per cento. È possibile qualche esempio pratico? Sì: a fronte di un affitto mensile 'libero' di 1 milione, affittuario con un reddito imponibile Irpef di 80 milioni, potrà stipulare un contratto 'concordato' con un affitto 'minimo' di lire 865.000, ottenendo un ricavo 'netto' da Irpef uguale a quelle che conseguirebbe con l'affitto 'libero' di un milione. E per gli inquilini con reddito imponibile diverso da quello illustrato in precedenza? Sarà sufficiente analizzare la tabella pubblicata al termine di questa guida-pratica. Sono previste altre agevolazioni fiscali per incentivare a stipulare un affitto 'concordato' (cioè con un canone di locazione più 'contenuto' rispetto a quello possibile per i contratti 'liberi')? Certamente. È stata stabilita una riduzione del 30 per cento della base imponibile sulla quale calcolare l'imposta proporzionale di registro. Sono state stabilite delle particolari condizioni che gli inquilini dovranno osservare per ottenere queste incentivazioni fiscali? Per usufruire delle riduzioni sia della tassazione sui redditi dei fabbricati che dell'imposta di registro, il locatore dovrà indicare nella dichiarazione dei redditi gli estremi della registrazione del contratto di locazione nonché quelli della denuncia dell'immobile ai fini dell'applicazione dell'Ici. In quali casi, alla prima scadenza contrattuale sia dei contratti 'liberi' che quelli 'concordati' l'affittuario locatore potrà avvalersi della facoltà di rifiutare il rinnovo del contratto? La nuova normativa prevede sette specifiche motivazioni, fra le quali, segnaliamo l'intenzione del locatore di destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado. È stata introdotta qualche particolare 'tipologia' per permettergli di rifiutare la rinnovazione del rapporto locatizio alla prima scadenza contrattuale? Sì. Il l'inquilino potrà avvalersi a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili a uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. Al verificarsi di tale ipotesi quali garanzie sono previste a favore dell'inquilino? La nuova normativa prevede che l'inquilino potrà esercitare il diritto di prelazione. In concreto, quale procedura deve essere osservata? Il proprietario dovrà comunicare la sua intenzione di vendere l'immobile all'inquilino a mezzo di ufficiale giudiziario. Nella comunicazione dovranno essere indicati sia il prezzo di cessione che le altre condizioni (ad esempio: le modalità di pagamento) alle quali la compravendita dovrebbe concludersi, con l'esplicito invito all'inquilino di esercitare o meno il diritto di prelazione. Quanto tempo ha a sua disposizione l'inquilino per azionare questa sua facoltà? L'inquilino ha tempo 60 giorni (periodo che decorre dalla data di ricezione della comunicazione del locatore) e deve esternare questa sua intenzione con atto notificato al locatore a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli. Entro quale termine dovrà concludersi l'intera operazione? Una volta trovato il punto d'incontro, le parti stipuleranno il contratto di compravendita o uno preliminare; contestualmente, l'inquilino dovrà effettuare il saldo prezzo, salvo diverse condizioni proposte dal proprietario/locatore (ad esempio: eventuali dilazioni). Il tutto dovrà avvenire entro il termine di 90 giorni decorrenti dalla notificazione del locatore di voler cedere l'immobile. A quali rapporti d'affitto si applicheranno esclusivamente le norme del codice civile? Ai contratti di immobili vincolati ai sensi della legge numero 1089/1939 o accatastati nelle categorie A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazione in ville) e A/9 (abitazioni in palazzi di eminenti pregi artistici). Quali altri immobili sono esclusi dalle norme sui rapporti locatizi 'liberi' o 'concordati'? Gli alloggi di edilizia residenziale pubblica, ai quali si applica la relativa normativa vigente, statale e regionale e quelli locati esclusivamente per finalità turistiche. Per la stipula dei nuovi contratti è prevista una particolare forma? Sì. A decorrere dalla data di entrata in vigore della legge, per la stipula di tutti i contratti è richiesta la forma scritta. Qual è la durata della nuova proroga degli sfratti 'abitativi'? Nei comuni ad 'alta tensione abitativa' l'esecuzione dei provvedimenti di rilascio per 'finita locazione' sono sospesi per un periodo di 180 giorni decorrenti dal 30 dicembre 1998. Entro questo periodo, locatori e inquilini potranno stipulare un nuovo contratto? In questo caso, l'inquilino potrà richiedere al pretore competente (entro e non oltre i successivi 30 giorni) che sia nuovamente fissato il giorno dell'esecuzione dello sfratto. Quale ruolo avrà il pretore? Il decreto con cui il pretore fissa nuovamente la data dell'esecuzione vale anche come autorizzazione all'ufficiale giudiziario a servirsi dell'assistenza della forza pubblica. E per gli sfratti emessi dopo il 30 dicembre 1998? Per i provvedimenti esecutivi di rilascio per finita locazione, emessi dopo l'entrata in vigore della nuova normativa, l'inquilino potrà richiedere una sola volta, con istanza rivolta al pretore competente, che sia nuovamente fissato il giorno dell'esecuzione entro un termine di 6 mesi. Sono previsti particolari termini per inquilini appartenenti a determinare categorie? Il differimento dell'esecuzione, richiesto dall'inquilino al pretore, può essere fissato fino a 18 mesi in determinati casi (ad esempio: quando l'inquilino abbia compiuto il 65[b0] anno di età, quando abbia cinque o più figli a carico o sia iscritto nelle liste di mobilità, oppure percepisca un trattamento di disoccupazione o di integrazione salariale). Durante la sospensione dell'esecuzione dello sfratto quale affitto deve pagare l'inquilino? Durante il periodo di sospensione delle esecuzione e, comunque, fino all'effettivo rilascio, gli inquilini devono versare al proprietario/locatore una somma mensile pari all'affitto dovuto alla cessazione del contratto, maggiorata del 20 per cento. Quali condizioni dovrà osservare il locatore per ottenere il provvedimento di rilascio dell'immobile? Il proprietario dovrà dimostrare che il contratto è registrato, che l'immobile è stato denunciato al fine dell'applicazione dell'Ici e che il reddito, derivante dalla locazione dell'unità immobiliare (cioè l'affitto) è stato dichiarato ai fini dell'applicazione delle imposte sui redditi.